土地探しから戸建ての注文住宅を建てる人は、不動産取得税の減徴収猶予や免の処理を必ず行いましょう。不動産取得税は取得時の現況により課税がされます。実例を交えてしかし住宅を建てるということであればいったん猶予をして住宅用地に対しての課税をしてもらった方がお得です。一方、固定資産税は1月1日の現況判断のため、猶予や減免特例はありません。
不動産取得税の減免説明イメージ
不動産取得税の課税
土地を取得したら不動産取得税を納める必要がある
戸建てを建てようと不動産を取得した場合は、取得の後に不動産取得税を納める必要があります。
都道府県の案内としては、下記のようになっています。
都道府県内に所在する土地、家屋を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に、その取得者が納めます。
不動産の取得とは、不動産の所有権を取得した場合をいうもので、登記の有無、有償・無償、取得の理由は問いません。例えば、土地や家屋の所有権移転登記を省略した場合や建築した家屋を登記しない場合にも、課税対象となります。
改 https://www.pref.osaka.lg.jp/zei/alacarte/fudousan.html
いつごろ通知が来るか
私の経験では3ヶ月程度で通知書が届きました。忘れた頃に届くとはよく言ったものです。来たらあせらずに猶予の手続きを開始しましょう。
戸建住宅を建築する場合、ハウスメーカーのような早いところで打ち合わせを1月、建築を3-4ヶ月でしていしまいます。一方、建築士と打ち合わせを重ねて建てていくと、打ち合わせで長い人で1年位、木造なら5ヶ月はかかります。ちなみに、鉄骨等で申請や建築に時間がかかるものは7ヶ月くらいは建築でかかります。
不動産取得税は土地が見つかった瞬間に建築開始に着手したとしても木造で5ヶ月かかります。建て終わっていない状態では、更地の取得となり高い金額を納付する必要があります。
不動産取得税の計算イメージ((税理士法があるため、税金の相談は税理士にお願いする必要があります。ここでは単なる一般の話と事例紹介です))
基本算式はこうです。
- {(不動産の価格 (課税標準額)ー 控除額｝ x 税率 ー 減免額((免税点もありますが、ここでは話を簡単にするため無視してます。))
控除額や税率は軽減措置がとられることが多く、その時期の詳細を確認する必要があります。
ちなみに2017/11/24現在の新築住宅の取得を念頭に置くと
- 控除額
- 50m2-240m2の住宅（特例適用住宅）は、最高1200万円
- 上記のうち長期優良住宅であれば、最高1300万円
- 税率
- 3%（平成30年3月31日まで4%から特例措置あり）
不動産の価格とは
不動産の価格とは、固定資産課税台帳に記載された課税標準額となります。価格は市町村が固定資産評価員をして評価。ここで、住宅用地のうち一定のものはその額が1/6だったり1/3になったりする小規模住宅用地の特例が存在します。
例えば更地で3000万円と評価された土地が全て小規模住宅用地となれば、1/6の500万円が不動産の価格として課税されるのです。
更地の上に住宅をが建っていないと住宅用地や小規模住宅用地として認定はされません。ですから、土地の上には建物が建っていないと高い税金を払うのです（裏返せば、住宅として土地を持っている人は税金安くしますよということですが）。
住宅用地として課税させるため、延納の手続き
住宅として課税された方が、課税標準額が安くなります。安くなれば、不動産取得税も安くなります。ですから、案内が来たら減免や延納手続きをします。
手続きで提出するのは次の書類です。((2017年時点の大阪府の案内から抜粋し、読みやすいように一部改変してます))
- 不動産取得税の徴収猶予申請書（納付の案内に入ってます）
- 取得した土地の売買契約書及び最終代金の領収書
- 建築確認済証又は工事請負契約書
- 地積測量図又は分筆・合筆予定図面（分筆・合筆がある場合）
- 新築予定住宅の平面図(床面積がわかるもの)
- 各戸の専有部分や住宅部分がわかる平面図(床面積がわかるもの)(マンションや併用住宅(店舗付き住宅など)の場合)
- 取得した土地の上にある既存建物を、使用せずに取得した日から4ヶ月以内に、取得者（あなた）が取り壊した場合は、取り壊した建物の閉鎖事項証明書又は解体工事完了証
1以外はコピーでいいです。また、戸建住宅を建てると考えれば、6は該当しません。また、建築確認済証や工事請負契約書がまだの方は、提出しなくても大丈夫です。その場合は、徴収猶予申請書の備考にその旨を書いてください。
共有の場合は二人で申請
最近は夫婦で不動産を共有していることも多いです。もし、土地を共有している場合は、徴収猶予申請書の申請者は、共有者二人ともの名前と押印をしてください。ちなみに、印鑑は認印でいいですよ。実印の必要はありません。
不動産取得税延納や減免手続きをしよう
戸建住宅を建てるときは資金繰りがとても大変です。2017年11月現在の住宅ローン金利は安くても、頭金を借りる金利はその4-5倍取られます。
仮に同じ金額を納付するにしても、安い金利で借りて納付できるなら、それだけで得になるのです。不動産の取得後には不動産取得税や固定資産税がかかってきます。注意して資金の用意をしましょう。
【編集後記】
買い物に行ったら、通常の20倍くらいの列ができてました。ブラックフライデーセールにかち合ったようです。上手なセールです。
【昨日のはじめて】
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【子どもと昨日】