賃貸併用住宅の運営トラブルを防ぐには賃貸の知識をつける必要あり

賃貸併用住宅を作ってトラブルに見舞われたという例が出てきています。こういったトラブルを防ぐには、賃貸の知識をつけておく必要があります。

トラブル例

「ブームの賃貸併用住宅に危険な罠も…入居者入らず自腹でローン負担、近隣トラブル逃げられず」という記事がありました。

賃貸併用住宅を取得したはいいものの、

1. 入居者が入らずローンが重くのしかかる
2. 滞納等の家賃の問題が発生する
3. 特異な入居者が入居しても家は隣

のような問題に見舞われるということです。

賃貸の知識として

これらの問題の内2つはは、賃貸併用住宅だから発生するわけではありません。また、最後の一つも賃貸併用住宅を作る際に対策を行っておく必要があります。

入居者が入らずローンが重くのしかかる

入居者が入るかどうかは初期の検討の段階でしっかりと検討する必要があります。空室率が何%程度あってもローンが回っていくかしっかりとシミュレーションしておくべきです。

空室率

空室率は甘く見ないようにしてください。例えば3部屋所有していて、最初の3ヶ月は賃貸開始ができなかったとすると、一年で見た空室率は25%になります（1-9/12ヶ月)。2部屋が一月で借りてが見つかり、1部屋が4ヶ月後に借りてが見つかった場合16%になります[1-(2 x 11/12 + 1 x 8/12)/3]。

数ヶ月空くだけで20%前後はすぐに空室率として考えなければならなくなります。

しっかりと土地の選定を行うこと

賃貸併用住宅の良いところは、「オーナーが自分の居住地を置いてまで住みたい場所」に賃貸物件を持てることです。それであれば、何かしらの居住の良さが存在します。それをマーケットとすり合わせるべきです。

例えば、都会の一等地に自宅と賃貸住宅を持てるのであれば、立地を借り手に訴求できるでしょう。田舎であっても、オーナーが子育てのしやすさに惚れたとか、地元の文化がいいとか、何かしらの良い点を考えきったからこそその土地を選んでいるはずです。

考えなしに誰かの尻馬に乗ってしまうと不動産は損をします。それは賃貸物件であろうが賃貸併用住宅であろうが同じです。

滞納等の家賃の問題が発生する

保証会社をしっかりかませるようにしましょう。

これも賃貸物件と同じ対策です。滞納の問題があった際に細かな労力を割かないといけないのはとても大変です。サラリーマンで大家さんをしている人であれば、平日に動くことは厳しいです。自分の時間を上手に使うためにも保証会社を挟んで家賃の滞納に備えることが大切です。

自分で運営した方が保証会社への支払いが発生しないと考える人は、しっかり学んで自己管理してください。数件程度の物件は自己管理がしやすいです。管理費がかからないということは利回りが上がります。数%程度でもバカになりません。

このような考えの方は、自分でしっかりと勉強をしてから始めてください。

特異な入居者が入居しても家は隣

理想的な対策は、入り口を分けてしまうことです。

長屋形式の物件を持っているとして、オーナー入り口経路と借り手の入り口が異なっていれば顔を合わせてのトラブルを減らすことができます。

それには、ある程度の間口がある土地か、2方向の間口がある土地がよいでしょう。土地を探す段階から、対策を練っておくことが後々のトラブル防止に役立ちます。

計画実行のための知識取得は早々に行う

知識の習得は早い方がよいです。土地探しからゴールを見据えた選定を考える必要があるからです。その際には、賃貸併用住宅であっても、賃貸物件のオーナーになるんだという意気込みで周辺情報を集めることが役立ちます。ぜひ、調べてみてください。